La cession de terrains dans le quartier Alger-Fichaux-Joffre a suscité de vives discussions. Cette opération, basée sur un protocole d’accord signé en 2015, comprend une phase 2 qui prévoit 45% de logements sociaux, le reste étant dédié à la promotion immobilière. Les interrogations portent sur la pertinence d’un protocole datant de 2015 en 2023, ainsi que sur la justification de céder des biens communaux à des coûts réduits. Les documents financiers présentés manquent de clarté et semblent sous-estimer les bénéfices potentiels pour l’opérateur. Cette opération soulève des doutes quant à son intérêt général et à sa transparence financière.
Ce sujet avait déjà été débattu lors d’un précédent conseil municipal, celui du 09 juin 2023. A cette occasion, un élu du groupe AGiR POUR L’AVENiR avait remarqué que la phase 2 du projet ne comprenait que 45% de logements sociaux. Si le reste n’est pas social, il s’agit donc d’une simple opération de promotion immobilière dans sa grande majorité, 55%. Sur ce point, l’intérêt général ne paraît pas complètement justifié et en aucun cas elle ne motive d’éventuellement céder des biens communaux à 25% des coûts des acquisitions foncières et des démolitions.
Le document « bilan aménagement mars 2023 » est toujours aussi confus ne délimitant pas clairement ce qui est à la charge de l’opérateur ou de la commune. Il demande donc toujours autant d’éclaircissements. Notons également qu’aucune information financière n’a été mise à jour comme si l’économie s’était figée depuis un an et demi voire depuis 2015.
En premier lieu, ce document précise que le résultat d’aménagement représentant la différence entre le total des dépenses et des recettes est de -30275 € ce qui représenterait une perte pour l’opérateur, Logis Métropole.
Pourtant, les dépenses imputées parmi les plus significatives comme les démolitions et l’achat des terrains sont imputées à 100% alors qu’elles pourraient l’être à 25% à la lecture du protocole.
Également, les différents diagnostics et études comme par exemple la présence d’amiante, les sols, les pollutions etc effectués antérieurement à la vente ont été a priori réalisés à charge de la collectivité et non remboursés par Logis Métropole. Elles apparaissent pourtant en déficit dans le bilan.
En outre, une partie significative de la valorisation des biens semble manquante. Par exemple, dans le bilan, le PLOT A ne génère étonnamment aucune valorisation foncière alors que cette partie de l’opération produit 39 logements pour une surface habitable d’environ 2200 m² et alors que la tranche 1 dans des conditions analogues génère plus d’un million de valorisation.
Au regard de ces éléments, qui peuvent bien évidemment faire l’objet d’un débat, un calcul approché montre qu’en l’état, et reste à savoir s’il correspond à celui d’avril 2023 ou de fin 2024, cette opération permettrait de générer un bénéfice de plus d’1,6M€ pour l’opérateur et non un déficit de 30000€.
Pour rappel, et bien évidemment l’on pourrait rétorquer que comparaison n’est pas raison, dans le cas de l’immeuble du 33 rue du Romarin de la délibération 02/08 de la séance du 9 juin 2023, Logis Métropole, pour la seule réhabilitation d’un logement social type PLAI qui est sans aucun doute moins rémunérateur pour l’opérateur, bien que bénéficiant probablement davantage de subventions, a déboursé 20000€ pour une parcelle de 70 m² soit 285€/m², non pas pour être propriétaire de la parcelle, mais pour seulement contracter un bail emphytéotique dont la surface de plancher ne peut même pas être amplifiée comme dans le cas de cette cession.
Le groupe AGIR AVENIR a encore le sentiment qu’Il ne s’agit en grande partie que d’une énième opération immobilière sous couvert de la production d’habitation à loyer modéré. Nous avons aussi quelquefois l’impression au travers de l’ensemble de ces délibérations de cessions de terrains communaux d’être des agents immobiliers qui vendent leur stock de terrains disponibles en vue de leur bétonisation.
